Un dossier de permis de construire réunit un formulaire Cerfa et une série de pièces graphiques et écrites (plans, notice, photos, attestations) qui prouvent que votre projet respecte le PLU et les règles de construction. Le point qui fait perdre le plus de temps n’est pas le formulaire, mais le dossier incomplet ou incohérent, qui relance l’instruction. Voici comment le composer pièce par pièce, ce que la mairie vérifie et à quel moment se faire accompagner.
En bref
- Le dossier se compose d’un Cerfa (13406 pour une maison individuelle) et de pièces numérotées : situation, masse, coupe, notice, façades et toitures, insertion paysagère, photos.
- Pour une maison individuelle, la mairie dispose de 3 mois à compter du dépôt d’un dossier complet ; en cas de pièce manquante, elle a 1 mois pour la réclamer et vous 3 mois pour répondre.
- Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est en principe obligatoire.
- Les attestations liées à la RE2020 se fournissent dès le dépôt : leur absence bloque le dossier.
- Le temps se gagne avant le dépôt : étude du PLU, plans cohérents entre eux, notice précise.
Table des matières
- Permis de construire ou déclaration préalable : choisir le bon dossier
- Le formulaire Cerfa à remplir
- Les pièces à joindre pour une maison individuelle
- Architecte, contrôleur technique : qui signe quoi
- RE2020 : l’attestation à fournir dès le dépôt
- Du dépôt à la décision : les étapes et les délais
- Les erreurs qui font retarder ou refuser un dossier
- Sécuriser son projet avant même le dépôt
- Notre point de vue : un dossier se gagne avant le dessin
- Faire constituer son dossier par des spécialistes
- FAQ
- Sources
Permis de construire ou déclaration préalable : choisir le bon dossier
Avant de rassembler quoi que ce soit, vérifiez que vous êtes bien dans le bon régime. D’après Service-Public.fr, le permis de construire concerne les constructions de plus de 20 m² et les travaux importants sur un bâtiment existant. En dessous, on bascule en général vers la déclaration préalable, dont le formulaire (Cerfa 16702) est valable depuis le 1er janvier 2026.
Le PLU de votre commune peut modifier ces seuils selon les zones, ce qui explique que deux projets identiques ne suivent pas toujours la même procédure. En cas de doute, lisez le règlement de la zone ou demandez un avis au service urbanisme avant de lancer les plans.
Pour les petits aménagements, nous avons détaillé les cas courants : quand et comment déposer une déclaration préalable, le cas d’une pergola, d’un carport ou d’une terrasse.
Le formulaire Cerfa à remplir
Pour une maison individuelle ou ses annexes, le formulaire est le Cerfa 13406 (PCMI). Il permet de construire ou d’agrandir une maison, ou de démolir pour reconstruire. Le numéro de version change régulièrement : téléchargez toujours le document sur le site officiel le jour où vous préparez le dépôt, et non un ancien fichier conservé sur votre ordinateur.
Ce que le formulaire exige, concrètement :
- l’identité du demandeur et les références cadastrales du terrain ;
- la nature des travaux et les surfaces créées ou supprimées ;
- les éléments de calcul de la surface de plancher et de l’emprise au sol ;
- l’engagement de respecter les règles générales de construction.
La notice officielle du Cerfa explique chaque rubrique, y compris les cas particuliers de travaux sur construction existante ou de changement de destination. Elle vaut une lecture complète avant de remplir quoi que ce soit.
Les pièces à joindre pour une maison individuelle
Les pièces portent un code PCMI suivi d’un numéro. Voici le socle que l’on retrouve dans la quasi-totalité des dossiers de maison individuelle, et ce que la mairie attend de chacune.
| Pièce | Contenu | Ce qui fait échouer |
|---|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation du terrain dans la commune | Échelle illisible, terrain non repérable |
| PCMI2 | Plan de masse des constructions | Distances aux limites absentes, cotes incohérentes |
| PCMI3 | Plan de coupe du terrain et de la construction | Pente du terrain et hauteurs non cotées |
| PCMI4 | Notice descriptive du terrain et du projet | Notice trop générale, matériaux non précisés |
| PCMI5 | Plans des façades et toitures | Différences avec le plan de masse ou la coupe |
| PCMI6 | Document d’insertion du projet dans son environnement | Montage peu réaliste |
| PCMI7 | Photo de l’environnement proche | Prise de vue sans repérage |
| PCMI8 | Photo de l’environnement lointain | Même défaut que PCMI7 |
S’y ajoutent selon le cas des pièces complémentaires : article R431-16 du Code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 17 avril 2026, liste celles qui s’ajoutent à la demande selon la nature du projet. Raccordement, assainissement, zone protégée ou risques naturels : chaque situation a ses justificatifs.
Les plans de façade, la pièce la plus scrutée
Les façades et toitures sont la pièce où l’instructeur compare le projet au règlement du PLU : hauteur, aspect extérieur, couleurs, pente de toit, ouvertures. Une façade dessinée sans cotes, ou qui ne correspond pas à la coupe, suffit à déclencher une demande de pièces complémentaires. Nous y avons consacré un guide : les plans de façade, pièce clé d’un permis accepté.
Plans intérieurs, vues 3D : utiles même s’ils ne sont pas exigés
Les plans intérieurs ne figurent pas dans la liste minimale d’un dossier, mais ils servent à calculer correctement la surface de plancher et à vérifier que le projet est réalisable. Les vues 3D, elles, aident à construire l’insertion paysagère et à vérifier le rendu avant de déposer.
Architecte, contrôleur technique : qui signe quoi
La règle des 150 m² revient dans presque toutes les questions de lecteurs. Selon l’ANIL, l’architecte est en général obligatoire pour les projets dépassant 150 m² de surface de plancher. Cela ne signifie pas que tout le reste peut se passer d’un professionnel : la même page précise que les documents attestant du respect des règles de construction doivent être fournis dès le dépôt, dès le stade de la conception.
Pour une maison individuelle soumise à ces obligations, ces documents peuvent être établis et signés par un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, architecte ou entrepreneur du projet compris. Pour d’autres types de bâtiments, la signature d’un contrôleur technique est requise. Vérifiez donc votre catégorie de projet avant de décider qui prépare quoi.
RE2020 : l’attestation à fournir dès le dépôt
C’est l’une des causes les plus fréquentes de dossiers refusés ou renvoyés. Les experts de l’ANIL rappellent que le dossier doit contenir, dès la conception, les attestations de respect des règles de construction, dont celles liées aux exigences énergétiques et environnementales. Les fournir correctement n’est plus une option : sans elles, le dossier est incomplet.
Trois idées simples à retenir :
- l’étude thermique se réalise sur la base de plans stabilisés, donc après l’avant-projet et avant le dépôt ;
- toute modification de surface, d’ouverture ou d’isolation en cours de route oblige à la refaire ;
- l’attestation déposée avec le permis ne dispense pas de celle qui sera demandée à l’achèvement des travaux.
Nous détaillons ces points dans nos pages sur l’étude thermique RE2020 (obligation, coût et indicateurs) et sur l’attestation RE2020, documents et calendrier.
Du dépôt à la décision : les étapes et les délais
Une fois le dossier prêt, la procédure suit un ordre précis.
- Dépôt auprès de la mairie, avec le nombre d’exemplaires demandé ou en ligne si votre commune l’accepte. Vous recevez un récépissé.
- Instruction : 3 mois pour une maison individuelle, en général 4 mois pour les autres projets, à partir du moment où le dossier est complet.
- Demande de pièces manquantes : la mairie a 1 mois pour la formuler, vous avez ensuite 3 mois pour répondre, faute de quoi la demande est considérée comme rejetée.
- Décision : accord, accord avec prescriptions ou refus.
- Affichage sur le terrain, qui déclenche le délai de recours des tiers.
Le détail des durées et des cas de prolongation se trouve dans notre article sur le délai d’instruction d’un permis de construire et sur les délais, la validité et la prorogation du permis.
Une fois l’autorisation obtenue et le chantier lancé, gardez le même niveau de rigueur jusqu’au bout : une checklist de réception des travaux pièce par pièce vous évite de découvrir les défauts après la remise des clés.
Les erreurs qui font retarder ou refuser un dossier
Après la lecture de nombreux dossiers, les mêmes défauts reviennent. Aucun n’est compliqué, mais chacun coûte des semaines.
- Plans qui se contredisent. La hauteur au faîtage n’est pas la même sur la coupe et sur la façade, ou l’implantation du plan de masse diffère de celle de la notice.
- PLU lu trop vite. Recul par rapport à la limite, emprise au sol, hauteur maximale, aspect des toitures : un seul article ignoré suffit pour un refus.
- Notice descriptive vague. Elle doit nommer les matériaux, les teintes, le mode de raccordement aux réseaux et l’aménagement des abords.
- Pièces RE2020 oubliées. Voir plus haut : sans attestation, pas d’instruction.
- Surface de plancher mal calculée. Une erreur de quelques mètres carrés peut vous faire passer d’une déclaration préalable à un permis, ou au-dessus du seuil d’architecte.
- Photos sans repérage. Elles doivent permettre de situer l’angle de prise de vue sur le plan.
Si la décision tombe malgré tout en refus, il reste des solutions : voyez que faire en cas de refus de permis de construire. Et si le permis est contesté par un tiers, notre page sur le recours contre un permis de construire explique comment constituer et déposer le dossier.
Sécuriser son projet avant même le dépôt
Trois précautions ne figurent dans aucun Cerfa, mais protègent votre investissement.
Consulter le CAUE tôt. Selon l’ANIL, le conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement accompagne gratuitement les particuliers sur l’insertion de leur projet. Cela prévient souvent des objections de la mairie sur l’aspect extérieur.
Prévoir une condition dans le compromis de vente. Si vous achetez le terrain pour y construire, seul un permis purgé de tous recours offre une vraie sécurité à l’acquéreur. Une condition suspensive d’obtention du permis, à faire rédiger avec le notaire, vous permet de ne pas acheter un terrain inconstructible pour votre projet.
Distinguer certificat d’urbanisme et permis. Le certificat d’urbanisme informe sur les règles applicables au terrain, il n’autorise rien. Il reste une décision administrative, et la jurisprudence admet dans certaines conditions un recours si la mairie fournit une information erronée.
Notre point de vue : un dossier se gagne avant le dessin
Nous voyons le même schéma chez les porteurs de projet : ils se concentrent sur le Cerfa et découvrent trop tard que le problème était ailleurs, dans le PLU, dans une surface mal calculée ou dans une étude thermique faite après coup. Notre méthode inverse l’ordre. D’abord l’étude du PLU et du potentiel du terrain, ensuite l’avant-projet, puis les plans, les vues 3D et les pièces administratives, avec les ingénieurs et architectes qui signent la cohérence de l’ensemble.
C’est cette discipline qui nous permet de livrer des dossiers complets sous 2 à 3 semaines, avec une garantie d’acceptation à 100 % en mairie. Pour nous, un dossier rapide n’a de valeur que s’il est juste du premier coup : une demande de pièces complémentaires coûte plus de temps que quelques jours de préparation en plus.
— LEKBIR
Faire constituer son dossier par des spécialistes
Si vous préférez ne pas assembler vous-même plans, notices et attestations, nous réalisons le dossier complet : permis de construire, déclaration préalable, plans de façade et intérieurs, vues 3D, étude RE2020, puis suivi administratif et technique. Chaque commande donne lieu à un devis détaillé, avec paiement unique ou échelonné selon la prestation.
Pour un permis, consultez nos packs de permis de construire. Pour un petit projet, la déclaration préalable suffit souvent. Pour affiner d’abord votre projet, l’avant-projet permet de valider surfaces et implantation avant tout dépôt. Vous pouvez aussi nous écrire depuis la page d’accueil pour obtenir votre devis.
Si votre projet est une maison, notre checklist complète pour un dossier de permis de construire de maison vous donne de quoi vérifier votre dossier point par point avant de le déposer.
FAQ
Quels documents fournir pour un permis de construire ?
Pour une maison individuelle : le Cerfa 13406, puis les pièces PCMI1 à PCMI8 (plan de situation, plan de masse, plan de coupe, notice, façades et toitures, insertion, deux photos). Selon la nature du projet et la situation du terrain, des pièces complémentaires s’ajoutent, comme les attestations liées à la réglementation énergétique. Vérifiez la liste dans la notice officielle du Cerfa avant le dépôt.
Peut-on faire sa demande de permis de construire soi-même ?
Oui, pour un projet qui ne dépasse pas le seuil d’obligation de recourir à un architecte, soit 150 m² de surface de plancher. Le principal risque est un dossier incomplet ou incohérent, qui rallonge l’instruction. Beaucoup de porteurs de projet font réaliser les plans et la notice par un professionnel et déposent eux-mêmes.
Combien de temps la mairie a-t-elle pour répondre ?
Trois mois pour une maison individuelle et en général quatre mois pour les autres projets, à compter du dépôt d’un dossier complet. Si une pièce manque, la mairie dispose d’un mois pour la réclamer et vous avez trois mois pour la fournir. Le délai peut aussi s’allonger lorsque le terrain est en zone protégée.
Faut-il une étude thermique pour déposer le dossier ?
Les règles de construction, dont la RE2020, doivent être justifiées dès le dépôt par des attestations. Leur nature dépend du type de bâtiment et du projet. Pour une maison neuve, prévoyez donc l’étude thermique avant la constitution finale du dossier.
Sources
- Permis de construire (PC), Service-Public.fr
- Demande de permis de construire pour une maison individuelle (PCMI), Service-Public.fr
- Notice du Cerfa 13406
- Cerfa 16702, déclaration préalable
- Article R431-16 du Code de l’urbanisme, Légifrance
- Contrôle des règles de construction, ANIL
- Le contrat de construction de maison individuelle, ANIL
- Achat de terrain : précautions et modalités, ANIL
- Recours pour excès de pouvoir contre un certificat d’urbanisme informatif, ANIL
